今年1月26日，堪称史上最严、开发商称是重磅炸弹的新“国八条”正式出台并实施。从全国各地得来的信息表明，这剂猛药下，很多地方楼市开始退烧，量价齐跌，正处于城市建设热潮中的我市，在新“国八条”楼市紧箍咒实施以来，情况怎样?未来的走势又如何呢?
新“国八条”：
猛药调剂 楼市温度
我们回顾一下新“国八条”，不难发现，新“国八条”最为致命的是新“国八条”强化差别化住房信贷政策。“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”此前，二套房贷最低首付50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。也就是说，新“国八条”把二套房贷的最低首付提高了一成。
除购房成本增加外，新“国八条”还大幅增加了普通住房短期交易成本。明确“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税”。也就是说，不管普通住房还是非普通住房，未满五年转手的都要全额征收营业税，这个将大幅增加交易成本。此前，普通住房未满五年交易的，差额征收营业税。
贷款购房首付比例提高、不满5年住房交易全额征收营业税等具体措施，无疑给楼市当头一棒。
楼市一路“高调”：
销售平稳 价格上行
海门独特的区位优势，以及近5年我市斥巨资全力打造完备的城市基础配套设施，使得城市价值具有财富升值的潜力，财富升则居民的信心升、投资升、消费升。且在海的房地产开发企业也纷纷树立品牌意识，在规划设计、建筑设计、材料设备的选用、施工质量、配套设施、售后服务、物业管理等各个环节都做到精益求精，创品牌、创精品，从而吸聚了人气，活跃了市场。
不管是刚性需求还是投资需求，在海门购房，就像3月小阳春，温度不断上来，在城区，几乎开一个盘火一个盘，没有一个开不成功的楼盘。2009年销售面积103万平方米，尽管国家去年已经陆续出台一系列调控措施，我市楼盘销售情况依然看好。去年销售面积依然达到近85万平方米。
新“国八条”在今年春节前实施，这个新政的冲击波对我市的新春楼市影响如何呢?据统计，今年正月初一至十五，全市商品房预(销)售577套，面积6.38万平方米，同比增长27%，去年同期销售508套5.01万平方米，销售金额4.04亿元。其中市区商品房预(销)售518套，面积5.8万平方米，同比增长25%，去年同期销售477套4.66万平方米，销售金额3.87亿元。
截至2月底，全市商品房预(销)售1641套，面积19.47万平方米，同比增长47.5%，去年同期销售1254套13.2万平方米，销售金额11.89亿元。其中市区商品房预(销)售1384套，面积16.65万平方米，销售金额10.97亿元。
今年楼市总趋势：
销量回落 波动不大
由于受新“国八条”实施的影响，以及市民对未来房产调控新政期待，楼市观望气氛将会越来越浓。据业内人士分析，在这种“混沌”氛围下，我市今年的楼市将会呈现销售量将有所下滑，但不会出现大的波动格局。
据业内人士分析，受限购令等调控政策的影响，部分改善性消费将提前释放。尽管国家宏观调控政策趋紧，货币从紧、保障提速、限购等政策的出台，对房地产市场产生重大影响，但从海门历年来的消费对象来看，海门自住性消费、改善性的刚性消费占主导地位，投资投机性购房的比例较小，国家宏观政策对三、四线城市产生的影响有消极的一面，也有积极的一面，尽管二套房的贷款的首付比例和贷款利率提高，增加了购房的负担，但一、二线城市限购令的执行，影响了消费者的消费预期，因为担心限购令政策波及本地，部分改善性消费对象的消费将提前释放。
通胀的影响也将促使资金向不动产投资流动。房地产投资具有增值性，在通胀预期加剧、投资渠道狭窄的情况下，购房仍将成为重要选择。
新拍卖的土地价格也影响了市民对海门房价的预期。最近，光华小区南侧一地块，以每亩435.65万元的价格成功拍卖，创下了近年海门住宅类土地价格新高。这一信息证明，无论在房地产行业还是在民众中均产生房价将会上涨的消费预期，有购房需求的市民有可能提前入市消费。
但随着宏观调控政策的趋紧，限购城市面的扩大，大部分一、二线城市量价齐降，一定程度上会导致市场消费预期转向，加上住房保障面的扩大，部分中低收入的家庭希望能够得到政府提供的保障用房，消费者观望情绪可能加重。
据悉，目前我市的楼盘均价总体水平不是很高，但是纵向比，到目前为止，我市楼价仍然呈上行趋势。业内人士分析，这种上行的价格趋势，将会在一定程度上抑制市场需求。如果房价与市民心理预期差距拉大，将会制约房地产市场消费。
据悉，近几年我市房地产市场销售总量一直在80万平方米左右。2006年60万平方米，2007年50万平方米，2008年虽然受金融风波影响，销售量只有40万平方米，但是在2009年得到了补仓，当年的销售总量为104万平方米，去年，由于多个调控政策的出台，销售回落，但销售总量也在84万平方米。
尽管海门的楼价上升较快，但从周边县市来看，海门目前房价的绝对值要低于南通南三县的启东和通州，房价的涨幅要低于北三县。
未来楼市良方：
保障供应 调控价格
以增加市场楼盘供应量来适度调控楼市总体价格水平，确保海门楼市在健康、持续、平稳的平台上运行，是我市今年以及未来的总体思路。
据资料显示，今年全市商品房计划新开工面积150万平方米以上。目前我市尚有2200多套约35万平方米未售房源，已开工未上市面积约35万平方米，今年新开工面积中约有65万平方米的商品房能在年内上市销售，市场供应量约为135万平方米，根据历年我市商品房销售情况，这么足量的楼盘，不但能满足市场需要，供应量略大于市场需求量，而楼盘供应量的充裕，也会对整个楼市价格起到平衡作用。
海门城市建设正处于大发展时期，本地和外地游资将不断看好我市，因此，尽管理想的方案是供应充足楼盘，以平衡价格，但也要提防游资进入我市人为抬高楼价。业内人士分析，随着，限购城市面的扩大，一、二线城市购房门槛的提高，投机炒房的游资将流向区域位置较好、升值空间较大的三、四线城市，而海门正符合这一条件，为此，今年海门的房价仍有可能呈上升趋势。
鉴于海门城市还处在城市化快速发展阶段，市内消费资源有限，需要外地人来助推海门的城市发展，但一次性购买多套的应加以警惕和防范，防止游资、热钱来炒作海门房市。
虽然房价上涨，带来的税收收入相应也增加，但房价短时间内升高速度过快、过高，也会带来不少弊端。房价过高将推高城市的生活成本、生产经营成本，影响城市综合竞争力;房价上涨过快会导致市民持币观望、对楼市产生信任危机等一系列问题。
业内人士说，为确保今年以及今后几年我市楼市健康发展，应坚持以市场供求调控市场。只有确保房地产市场有充足房源，才能有效避免因房源缺乏造成的民众恐慌心理，才能保证房地产市场稳定。已出让的土地要严格按土地出让合同约定时间开工建设，对不按合同约定时间开工建设的采取法律、行政等多种手段予以惩罚。同时适应城市南进提速年，全力督促新城区项目早开工、早上市、早出形象。全年商品房新开工面积150万平方米，力争新上市面积100万平方米以上。
新年伊始，我市房地产施工仍然推进速度较快。截至2月底，市区住宅、商贸等房地产开发项目施工面积153.52万平方米;其中：2010年结转面积145.11万平方米;今年新开工面积8.41万平方米,完成投资额2.74亿元。几个重点项目进展顺利：东恒盛五星级大酒店:副楼内装饰施工，主楼结构封顶，商业结构封顶;东侧东恒盛国际公馆项目1、2、3号楼一层施工，4、5、6号楼地下室施工，7、8号楼桩基施工;步行街二期：多层结构封顶，高层十层施工;财富广场项目：地下室施工;上海西部集团项目：已经在做开工前准备工作，桩基试桩;商和商业广场项目：正在办理前期手续。
要坚持市场和保障并举，加大保障力度。加大经济适用房、拆迁安置房以及公租房的建设力度和速度，全面完成省政府下达的保障性住房建设任务，切实改善低收入家庭的住房条件。据悉，年内将有1.9万平方米、200多套经济适用房交付使用，今年我市还将兴建100万平方米动迁安置小区，以及部分安置小区顶层房的陆续拍卖，对房市将会起到一定的调节作用。
要坚持严格监管，营造公开、公平、公正的市场环境。规范各类房地产市场主体，鼓励和支持有实力、重信誉的外地房地产开发企业进海开发;建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，公开开发企业信息和市场交易信息，增强房地产市场信息透明度;整顿房地产市场秩序，规范房地产市场行为，依法严查开发企业违法、违规行为，营造良好的市场环境，促进房地产市场持续、健康发展。
